Задать вопрос риэлтору

Номер квартиры

Санкт-Петербург
Здравствуйте, в Санкт-Петербурге взял квартиру в ипотеку. Строительный номер квартиры поменялся на 666. По вашему опыту большие трудности потом с продажей будут? Спасибо за ответ

Владимир, 3 марта 2020 года, 11:05
подробнее>>

Задать вопрос адвокату

Совет

Москва
Нужен совет: я дала согласие нотариально заверенное на покупку 1/2 доли квартиры, но продавец тянет время, все мои письменные к нему обращения о продаже игнорирует,все почтовые чеки у меня имеются. Срок установленной им продажи истек 30 апреля, продавец уехал в другой город. Как мне быть?

Елена, 21 мая 2019 года, 03:06
подробнее>>

Главная | Cтатьи | Долевое строительство. Возможные риски

Долевое строительство. Возможные риски

Отношения к долевому строительству в нашей стране очень неоднозначное. С одной стороны долевое строительство позволяет гражданам купить жилье по сравнительно невысокой цене, но с другой стороны многие СМИ постоянно муссируют тему обманутых дольщиков.

Профессионалы агентства недвижимости "Правовая защита" всегда готовы помочь всем, у кого есть необходимость купить или продать квартиру в Москве или Подмосковье. Звоните нам по телефонам (964) 722-88-40.

Все это создает плохую славу долевому строительству. Также негативные публикации в СМИ отпугивают потенциальных участников долевого строительства. В данной статье мы постараемся разъяснить, какие риски могут сопровождать долевое строительство и можно ли их избежать. Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» был принят в самом конце 2004 года. Недавно Госдумой были приняты поправки к данному закону. Хотя этот закон и без всяких поправок хорошо защищал права дольщиков. Если договор был заключен в соответствии с этим законом, то там должны оговариваться строгие сроки исполнения застройщиком своих обязанностей. В нем четко прописана ответственность застройщика и штрафные санкции.

К примеру, согласно статье 6, застройщик обязан передать участнику долевого строительства жилье не позднее срока, указанного в договоре. При этом данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства на данном объекте. Если же застройщик не может уложиться в оговоренные в соглашении сроки, то он должен за два месяца отправить участнику долевого строительства уведомление об этом. Если сроки строительства затягиваются, то застройщик должен выплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, которая будет действовать на день исполнения обязательств, от цены квартиры, указанной в договоре за каждый просроченный день.

Стоит отметить, что если участник долевого строительства частное лицо, то неустойка выплачивается в двойном объеме. Если же долевое строительство прекращается по каким-либо причинам или находится на последнем издыхании, то дольщик имеет право по собственной воле инициировать расторжение договора с застройщиком. По статье 9 дольщик имеет право на расторжение договора в судебном порядке.  Это применяется тогда, когда становится ясно, что в оговоренные сроки дом возвести не удастся. Тогда застройщик должен вернуть дольщику все деньги с процентами за их использование. Если дольщик сотрудничает с застройщиком, который использует «серые» схемы, то таких возможностей у него не будет.

Однако федеральный закон № 214 на деле почти не работает. Практически невозможно найти новостройку, которая бы возводилась по этому закону. Статистика говорит, что по 214-му закону работает только каждый 30-й застройщик. Все остальные работают «по серому». И это не удивительно. Закон гласит, что застройщик получает право привлекать средства дольщиков только после получения свидетельства о госрегистрации прав на земельный участок, официального опубликования проектной декларации и получения разрешения на строительство. Благодаря этому затраты застройщиков на первоначальном этапе значительно возросли.

До принятия 214-го закона стройку можно было начинать при наличии 200-300 тысяч долларов собственных средств. Теперь же застройщик, если он, конечно, собирается строить «в белую», должен иметь на счете несколько миллионов долларов. Также  на застройщика возлагаются дополнительные обязанности. К примеру, не позднее, как за месяц до завершения строительства, застройщик обязан послать дольщику извещение об этом. Кроме этого, строительство должно быть максимально прозрачным и любому заинтересованному лицу должны предоставлять всю информацию об учредительных документах, свидетельстве о государственной регистрации, свидетельстве о постановке на учет в налоговой.

Также застройщик обязан показывать утвержденные годовые отчеты, счета прибылей и убытков за последние три года, бухгалтерские балансы. Еще прибыль застройщика, работающего по ФЗ 214, оказалась под двойным налоговым гнетом: он должен уплатить НДС и налог на прибыль. Оба эти налога снимают 42% с полученной прибыли. Когда застройщик использует «серую» схему, он не должен уплачивать НДС. Ведь несмотря на то, что средства граждан привлекаются еще на этапе возведения дома, сделка оформляется как продажа готового жилья. Так как НДС включают в цену договора, то это создает неравные условия для людей, покупающих жилье на вторичном рынке и на стадии строительства.

Поэтому большинство наших граждан приобретает квартиры на стадии строительства, так как это выходит дешевле. Помимо того, что «серые» схемы снижают налогооблагаемую базу, они еще позволяют застройщикам не платить неустойки участникам долевого строительства. В качестве примера можно привести весьма распространенные случаи, когда за некоторое время до банкротства компания выводит все ликвидные активы и впоследствии дольщики не могут получить назад своих денег.

Если вам предстоит покупка или продажа загородной недвижимости, тогда вам станет очень полезной помощь агентства недвижимости "Правовая защита". Звоните нам по телефонам (964) 722-88-40.

© МОО "Правовая защита"